תמ"א 38 על תיקוניה
8 שנים חלפו מהחלטת ממשלת ישראל על "הפרויקט הלאומי" ­ המוכר כתוכנית מתאר ארצית 38 (להלן:"תמ"א 38"), שתכליתו לחזק מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי שנקבע לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה (להלן :"תקן 413"), וזאת ע"י יצירת זכויות בנייה על גג הבניין ואשר אינן קיימות נכון להיום על אותם מבנים.
להבנת חשיבות תמ"א 38 חשוב להבהיר, כי עד לתחילת שנות השמונים של המאה הקודמת לא היה קיים כל תקן מחייב שקבע מהם הפרמטרים לבניית מבנה שיעמוד מפני רעידת אדמה. לאור זאת קיימים במדינת ישראל עפ"י הערכות השונות כ­ 810,000 מבניים בסכנת קריסה בעת התרחשות רעידת אדמה. המשמעות לכך הינה כי היה ותתרחש רעידת
אדמה עלולה מדינת ישראל למצוא את עצמה עם אובדן של חיי אדם או במקרה הטוב עם נזקי רכוש רבים של קריסות מבניים אשר גם לגביהם קיימת השלכות כלכליות לא פשוטות על המדינה. לאור החשש הגדול מהאסון שעלול להתרחש על מדינתנו ולצורך יישום תמ"א 38 אנו עדים במהלך השנים האחרונות לשינויים מהותיים שחלו בהוראות תמ"א 38. מחד ממשלת ישראל ערכה מספר תיקונים בהוראות תמ"א 38 לקידומה ויישומה ומאידך בוצע חקיקה משלימה ע"י כנסת ישראל הכול על מנת לקדם את הליכי הביצוע של פרויקטים מכוח תמ"א 38.
תמ"א 38
החשיבות בחיזוק מבניים שאינם עומדים בתקן 413 הובילה את ממשלת ישראל באוקטובר 2005 לקביעת הוראות תמ"א 38 לפיהן בניין אשר התקבל היתר בנייה בגינו קודם לינואר 1980 ועפ"י תצהיר של מהנדס קונסטרוקציה אינו עומד בתקן 413 ונדרש לחזקו הבעלים של אותו הבניין יהיו זכאים לזכויות בנייה של קומה נוספת בכפוף לחיזוק הבניין. בנוסף הבעלים בבניין יהיו זכאים להרחיב את דירותיהן בשטח של 25 מ"ר (כולל ממ"ד של 12 מ"ר) וכן מרפסת בשטח של 12 מ"ר.
לתומה סברה ממשלת ישראל כי הוספת קומה אחת תוביל לתנופת בנייה ובקשות להיתרי בנייה יתחילו לזרום לרשויות השונות. אך בפועל הוספת קומה אחת בלבד על בניין קיים הביאה לתוצאה הפוכה, יזמים/קבלנים רבים אשר בחנו את הכדאיות הכלכלית הדירו את רגליהם מפרויקטים של תמ"א 38 וזאת לאור חוסר הכדאיות הכלכלית.
רשויות מקומיות מסוימות אשר הבינו את חשיבות יישום תמ"א 38 ניצלו את הוראת סעיף 23 לתמ"א 38 (סעיף אשר מאפשר הגדלת זכויות באמצעות הליך של תב"ע של הוספת קומה נוספת מעבר לקומה שניתנה ע"י המדינה), אך לצערי מהלך זה בוצע רק במספר מצומצם של רשויות מקומיות מה שגרם לכך שבערים אחרות לא קודמו בכלל פרויקטים מכוח
תמ"א 38.
תיקון מס' 2 לתמ"א 38
לאור הכישלון החרוץ ומתוך רצון לקדם את הפרויקט הלאומי לחיזוק מבניים החליטה ממשלת ישראל בפברואר 2010 על תיקון מס' 2 לתמ"א 38, אשר תכליתו הייתה לעודד את יישום הוראות תמ"א 38. בתיקון מס' 2 קבע ממשלת ישראל כי בניין אשר אינו עומד בתקן 413 ונדרש לחזקו הרי אחת הדרכים לחיזוק הבניין הינה ע"י הריסה ובניית בניין חדש תחתיו. קרי ביצוע פרויקט של פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38. בנוסף הגדילה הממשלה את זכויות הבנייה וקבעה שלצורך חיזוק הבניין ניתן לסגור את קומת העמודים המפולשת (בניית דירת גן) וזאת בנוסף לקומה על הגג. עיון בתיקון מס' 2 של תמ"א 38 טומן בתוכו מספר יתרונות ושיפורים:
1 . הקטנת הרף לפינוי בינוי– כאמור פרויקטים של פינוי בינוי קובעים רף מינמאלי של 24 בעלים לצורך כניסה להליכי פינוי ובינוי, המשמעות הינה שמבניים שבהם קיימים פחות מ– 24 בעלי דירות נדרשו הליכי איחוד עם חלקות נוספות ליישום הפרויקט פינוי ובינוי מה שלעיתים מייתר את האפשרות ליישום פרויקט של פינוי בינוי. תיקון מס' 2 קבע שבניין
שאינו עומד בתקן 413 ניתן להרסו ולבנות בניין חדש תחתיו וזאת ללא הגבלת מינימום של בעלים בבניין. המשמעות לכך הינה הגדלת מספר המבניים שלגביהם ניתן לבצע
פרויקט של פינוי ובינוי במסגרת תמ"א 38.
2 . קיצור הליכי היתר בנייה – אחת הבעיות בפרויקטים של פינוי בינוי הינו הצורך בקידום תב"ע בסמכות ועדה מחוזית אשר מצריכה הליכים ארוכים לצורך קבלת זכויות בנייה. תיקון מס' 2 קבע שבניין שאינו עומד בתקן 413 מעניק זכויות בנייה מכוח התב"ע הקיימת ובתוספת קומה נוספת מה שמקצר משמעותית את הליכי הרישוי לקבלת היתר
בנייה. החסרון בתיקון מס' 2 הינה שבניגוד להקלה שקיימת בחיזוק הבניין הרגיל מכוח תמ"א 38 לפיו ניתן להגיע עד 2 מטר מקו המגרש לצורך תוספות הבנייה, הרי בהריסה ובבניה מכוח תמ"א 38 נקבע שיש לחזור למרחקי הבניין הקבועים בתב"ע. המשמעות שפרויקטים רבים הדרישה לחזרה לקווי הבניין המקורים יכולה להוביל לחוסר כדאיות תכנונית וכלכלית.
לסיכום תיקון מס' 2 מחד הוביל למהלך משמעותי וחשוב ביותר אשר היה בו כדי לשנות את כללי המשחק ולקדם ולהאיץ פרוקיטים מכוח תמ"א 38 אך מאידך אותה ממשלה לא הצליחה להשכיל כי יש להגדיל את זכויות הבנייה המוקנות מכוח תמ"א 38 ולהקנות זכויות נוספות מעבר לתוספת של קומה אחת. כך שלמרות המהלך האמיץ והנכון נדרש תיקון נוסף
על מנת להביא לישום תמ"א 38.
תיקון מס' 3 לתמ"א 38
תיקון מס' 3 אשר אושר במהלך חודש יוני 2012 עשה את הצעד הנוסף והנדרש לקידום תמ"א 38, בתיקון מס' 3 נקבעו מספר רב של הוראות אשר יש בהן לשפר ולקדם את יישום תמ"א 38.
1 . שיפור הוראות תיקון מס' 2 ­ תיקון מס' 3 מעודד באופן מוחלט את תוכנית הריסת בניין מכוח תמ"א 38. ההבנה שחיזוק מבנה יש בו לא מעט בעיות הנדסיות ותכנוניות, לרבות יצירת מקומות חנייה, הובילה את הוועדה הארצית לתכנון ובנייה לקבוע שני עקרונות מהותיים:
א. נקבע כי זכויות מכוח תמ"א 38 יהיו בנוסף לזכויות קיימות עפ"י תכניות תקפות במקרה של הריסה ובנייה חדשה. הוראה זו מגדילה באופן משמעותי את זכויות הבנייה,
דבר שיאפשר למבנים נוספים להצטרף למעגל הכדאיות הכלכלית בהריסה ובנייה.
ב. הוועדה בצעד חכם ואמיץ החליטה שקיים דין אחד בנוגע לקווי הבניין מכוח הוראות התמ"א. קרי גם בהריסה ובנייה קיימת הקלה של 2 מטר מקו המגרש המשמעות הינה הגדלת זכויות הבנייה. החלטה זו מעניקה באופן חד משמעי אפשרות להגדלת זכויות הבנייה הקיימות בבניין ומכאן אפשרויות להוספת בניינים נוספים, שניתן לבצע בהם פרויקט
של הריסה ובנייה.
1 . תוספת זכות הבנייה ­ הוועדה קבעה כי זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 יעמדו על שתיים וחצי קומות בכול רחבי ישראל . משמעות של מהלך זה הינה ההבנה והפנמה שלצורך עידוד חיזוק מבניים יש להגדיל את זכויות הבנייה שניתנות מכוח תמ"א 38 אך לצערי לא הפנימה הוועדה לקבוע שבפריפריה הזכויות יהיו של 4 קומות ויותר.
2 . תוספת בניה על הגג ­החלטה חשובה ונוספת של הוועדה הייתה שבקומת הגג יהיה ניתן לבנות עד %50 משטח הקונטור או בשטח המותר מכוח תוכנית גגות. בנוסף
דף הבית אודות תחומי התמחות תמ"א 38 / פינוי בינוי פרוייקטים פרסומים צור קשר תמ"א 38 על תיקוניה­ הרצאה מכנס איגוד הקבלנים 9.2.2015 http://farbman­law.com/page.aspx?id=53 2/3
החליטה הוועדה שעל הגג יהיה ניתן לבנות דירות כיחידות נפרדות ולא להגביל את היזם לבניית דירות דופלקס הינה החלטה נכונה ואמיצה ביותר אשר מאפשרת ליזם/קבלן למקסם את זכויות הבנייה עפ"י שיקולו האישי.
3 . ניוד זכויות מ'קומת העמודים המפולשת' לקומת הגג ­ החלטה נוספת של הוועדה הינה האפשרות לניוד זכויות מקומת העמודים המפולשת לקומת הגג. החלטה זו מביאה לסיומה של סאגה ארוכה שבה לאור החלטת המפקחת על המקרקעין הוקפאו פרויקטים רבים בהם היזם לא יכול היה לנייד את זכויות הבנייה בקומת העמודים המפולשת לקומת הגג דבר שמנע יישום פרויקטים של תמ"א 38
4 . הרחבת המבנים שיכללו בתוכנית ­ הוועדה קבעה שמבנה ששטח המגרש שלו קטן מ – 400 מ"ר ובנוי עליו בניין בין שתי קומות יכלל בהוראות תמ"א 38. המשמעות הינה הרחבת תכולת תמ"א 38 על מבניים נוספים.
לסיכום תיקון 3 הגדיל את היקף הזכויות שניתן לבנות מכוח חיזוק המבנים, שיפר וחיזק את הוראות תמ"א 38. לאור מהלך זה של התיקון אנו ניהיה עדים להגדלת יישום תמ"א 38 ברחבי ישראל בצורה משמעותית.
כאמור, לצורך יישום הוראות תמ"א 38 נדרשו לא מעט תיקוני חקיקה משלימה הן בחוק המקרקעין, חוק מיסוי המקרקעין, חוק תכנון ובנייה אשר ללא תיקונם לא ניתן ליישם את
הוראות תמ"א 38.
1. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מבנים התשס"ח – 2008 (להלן:"החוק"), עד לחקיקת החוק הרוב הנדרש לצורך מכירת חלק מהרכוש המשותף הייתה הסכמת %100 מבעלי הזכויות ברכוש המשותף וזאת מכוח הוראות סעיף 62 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969. חשיבותו המכריעה של החוק הייתה בקביעה כי הרף הנדרש ליישם את הוראות תמ"א 38 הינה ברוב של %66 מבעלי הזכויות במקרקעין. ראוי לציין, כי עיון בחוק ניתן ללמוד כי המחוקק אשר רצה לקדם את פרויקטים של תמ"א 38 ואף הוריד את הרף ל – %66 מהבעלים בבניין קבע הוראה אשר יתרה לחלוטין את יישום פרויקט תמ"א 38 בבניין שאין בו הסכמה של %100 מהבעלים בבניין. זאת לאור הוראה שהגבילה את היקף הדירות שניתן לבנות מכוח הוראות תמ"א 38 במצב דברים שאין הסכמה של %100, לכך ניתן להוסיף הוראה בחוק אשר קבעה שהמועד לפנייה למפקחת על המקרקעין כנגד הדייר הסרבן תבוצע רק לאחר קבלת היתר בנייה, משמעות הדבר
הוצאת מאות אלפי שקלים שבסיומם לא בטוח שיתקבל היתר הבנייה המבוקש. עובדה זו גרמה לכך שקבלנים/יזמים הדירו את רגליהם מפרויקטים שלא הייתה הסכמה של %100.
בינואר 2012 ולאחר פניות חוזרות ונישנות לתיקון החוק החליטה כנסת ישראל כחלק מחוק ההסדרים לערוך תיקון לחוק והסירה לחלוטין את ההגבלה בכמות הדירות וכן קבעה שהמועד לפנייה למפקחת על המקרקעין כנגד הדייר הסרבן הינו לאחר אישור בתנאים של הוועדה המקומית המשמעות הינה שיותר קבלנים/יזמים מסכימים להתקשר
בפרויקט שאין בו הסכמה של %100.
ראוי לציין, כי החוק אשר חוקק בשנת 2008 לא יכול היה לחזות פני העתיד ולא קבע מהו הרף הנדרש ליישום הוראות תמ"א 38 תיקון מס' 2 (תיקון שנכנס רק בפברואר 2010 לתוקף), מחד היו שסברו כי הרוב הנדרש הינו של %66 כי מדובר על תמ"א 38 אך לאור העובדה שלא הייתה הוראה מפורשת היה נהיר לכולם כי הרוב הינו של %100 רוב שאף
אינו נדרש בפרויקט של פינוי בינוי. לאור הלאקונה בחוק תוקן ביוני 2012 תיקון מס' 2 לחוק אשר קבע כי הרף הנדרש ליישום הוראות תמ"א 38 מכוח תיקון מס' 2 הינו %80. לצערי בתיקון החוק לא נתן המחוקק את דעתו לדייר הסרבן ולא קבעו כי חוק הדייר הסרבן מכוח חוק פינוי בינוי יחול גם בתמ"א 38 תיקון מס' 2.
2. חוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה) , תשכ"ג – 1963 (להלן:"חוק מיסוי") ­ תיקוני החקיקה בחוק המיסוי נדרשו לאור העובדה שעפ"י דין זכויות הבנייה אשר הבעלים מוכרים
לקבלן/יזם הינן זכויות במקרקעין אשר חל עליהן חבות במס שבח.
כאמור, תפיסת העולם של תמ"א 38 הינה שהפרויקט מוגדר כעיסקת נטו עבור הבעלים וכל התשלומים חלים על הקבלן/יזם. קרי במצב דברים שבגין זכויות הבנייה מוטל מס שבח
אשר השומות מוצאות על שם הבעלים נהיר כי הפרויקט לא יהיה ניתן ליישום. ולכן ולצורך עידוד וישום תמ"א 38 יש חשיבות מכרעת בהענקת פטור ממס שבח בגין הזכויות שנמכרות ע"י הבעלים. בתיקון מס' 62 לחוק המיסוי נקבע במפורש כי זכויות הבנייה אשר נמכרות ע"י הבעלים ליישום פרויקט מכוח תמ"א 38 פטורות ממס שבח. חשוב להבין, כי הפטור ניתן בכפוף לשני תנאים מצטברים הראשון ניתן היתר בנייה מכוח תמ"א 38 והשני טופס 4 המאשר כי הפרויקט בוצע מכוח הוראות תמ"א 38. ראוי לציין כי בכול הנוגע למס רכישה חל מס רכישה בשיעור של %5 על היזם/קבלן אשר רוכש את הזכויות מכוח תמ"א 38.
כאן המקום לציין, כי אחת הבעיות שנוצרו בעסקאות מכוח תמ"א 38 הייתה שחובת הדיווח הייתה עם חתימת ההסכם אך הליכי קבלת היתרי הבנייה שלעיתים מתמשכים מעל שלוש
שנים הובילה לכך שהבעלים שמכרו את הזכויות עמדו כנגדם שומות מס שבח פתוחות ומוקפאות בגין מכירת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38. נתון זה הביא לכך שבעל דירה שהיה זכאי להחזר מס נתקל בסירוב לקבלת החזר התשלום בגין השומות הפתוחות. לאור הבעיה בשומות הפתוחות תוקן תיקון 68 לחוק המיסוי אשר קבע כי בגין חוזים מכוח תמ"א 38
יוגשו הודעות דיווח על חתימת החוזה וביום התקיימות התנאי מתלה קרי קבלת היתר הבנייה יוגש דיווח על התקיימות התנאי מתלה מה שיוביל לכך שיום המכירה של זכויות תמ"א 38 הינו יום קיום התנאי מתלה קרי יום קבלת היתר הבנייה וכי לבעלים שמכרו את זכויותיהם לא יהיו שומות פתוחות בכול תקופת תהליך קבלת היתר הבנייה.
בינואר 2013 נכנס לתוקף תיקון 74 לחוק המיסוי אשר היה אמור להיתן מענה לפרויקטים של הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38. לצערי הרב, במקום לקבוע שבגין פרויקט הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38 קיים פטור על כל הזכויות גם הזכויות מכוח תמ"א 38 וגם הזכויות מכוח התב"ע נקבע כי רק בגין הזכויות מכוח תמ"א 38 יהיו הבעלים זכאים לפטור ממס שבח.
המשמעות של התיקון הינה שהיזמים/קבלנים ימשיכו לבקש מהבעלים לממש את הפטור מכוח פרק ה' לחוק מיסוי מקרקעין הפטור האישי.
3. חוק מס ערך מוסף – התשל"ו – 1975 (להלן:"מע"מ") – המחוקק קבע כי בגין שירותי הבנייה שמעניק היזם לבעלים (בניית ההרחבות, המעלית וכו') ינתן פטור ממע"מ,
המשמעות שבגין רכיב המע"מ עבור העבודות לבעלים לא ניתן לנכות את התשומות המע"מ וגם כאן לעניות דעתי נדרש תיקון חקיקה שהמע"מ יוכר כמע"מ אפס מה שיאפשר
ליזם/קבלן לנכות את תשומות המע"מ בגין שירותי הבנייה לבעלים.
4. חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 96) התשע"א 2011 (להלן:"חוק התכנון") ­ בשנת 2008 נכנס לתוקף חוק התכנון כהוראת שעה אשר קבע פטור מהיטל השבחה בכול רחבי ישראל למעט בעיר ת"א. בחלוף התקופה שנקבע בחוק לחידוש הוראת השעה חוקק חוק התכנון וזאת החל מאפריל 2011 ובו נקבע שהפטור בגין היטל השבחה יחול על כל ערי
ישראל. בנוסף נקבע כי אגרות הבנייה בגין פרויקטים של תמ"א 38 יעמדו על שיעור של %50 מהשיעור הקבוע בחוק. לצערי החקיקה בחוק התכנון לא הגיעה לסיומה ויש לפעול להכללת פטור או הנחה על אגרות ביוב, כבישים, מדרכות ומים בבנינים שבהם יבוצע חיזוק הבניין מכוח תמ"א 38 בוודאי שהוראה כאמור חייבת להיות קיימת ברשויות אשר בהם הכדאיות הכלכלית נמוכה.
לסיכום ברצוני להבהיר, כי למרות שחלפו רק 8 שנים מכניסת תמ"א 38 לפועל ניתן לראות כי נעשו לא מעט מהלכים ליישום וקידום תמ"א 38 הן ברמה של תיקונים להוראות תמ"א 38 (תיקון מס' 2 ותיקון מס' 3) והן בחקיקה המשלימה 38. לעניות דעתי עדיין יש לעשות ולהמשיך ולשפר ולתקן את תמ"א 38 והחקיקה המשלימה וזאת לאור העובדה כי בפרויקט תמ"א 38 מרוויוחים כולם:
1 . המדינה מרוויחה באופן שחיזוק מבנים שאינם עומדים בתקן 413 מקטין באופן משמעותי את הסיכוי לאסון רב עוצמתי. בנוסף המדינה יכולה להגדיל את היקף היצע הדירות החדשות ובכך להקטין את מחירי הדירות
2 . הרשויות מרוויחות משיפור חזית העיר והוספות דיירים חדשים שישלמו ארנונה לעירייה.
3 . הקבלן מרוויח ממכירת הדירות החדשות.
4 . המרוויחים העיקריים הינם בעלי הדירות, אשר בנוסף לחיזוק המבנה זוכים להטבות משמעותיות בדירותיהם לרבות, ממ"ד, מרפסת, הוספת מעלית, חניה, שיפוץ המבנה והפיכת הבניין לבניין משודרג וחדש אשר המשמעות הישירה עבורם הינה עליית ערך דירותיהם לעיתים בשיעורים של עשרות אלפי דולרים.